火热的公寓风口背后到底是怎样的一个江湖?看这篇就懂了

来源: 日期:2017-12-07 点击: 493

  对于公寓方,最关心的是如何在最短的时间内将房屋全部出租出去,尽可能降低退租率,并能保证较高的续租率。
  那么如何通过智慧化运营提高公寓的入住率,租房价格、甚至居住体验,并且降低运营成本呢?智慧产品圈于前不久开始了公寓市场的调研,本文是初步调研成果。
  一、调研对象的界定
  本次调研的公寓是指由独立合法的法人机构运营,以公司总部+地区门店的模式管理,提供装修统一、风格类似的房屋出租,区别于市面上大量个体中介型租房。可统称为品牌公寓,以下简称为公寓,特点是运营机构化、规范化,企业形象品牌化。

  另外,1月23日智慧产品圈还将在深圳科兴科学园举办“2018年智慧公寓生态构建与服务运营高峰论坛暨颁奖盛典”,邀请数百位公寓运营商、智慧公寓解决方案商等一起探讨公寓行业发展及智慧运营的相关议题。

图片关键词

  一般将业内的玩家分为4类:

  1、创业品牌类公寓,如魔方、寓见、V领地、You+、青客、优客逸家、新派、未来域、贝客等,这类企业数量最多,一般定位于集中式中低端市场;

      2、房产中介机构类,如自如寓(链家)、红璞(世联行)、相寓(我爱我家)、美丽屋(北京)、爱上租(杭州),一般定位于分散式中低端市场;

      3、地产开发商类,如泊寓(万科)、冠寓(龙湖)、旭派(旭辉),一般定位于集中式中高端市场;

      4、连锁酒店背景类,如城家(华住)、窝趣(铂涛)、缤润亚朵(亚朵酒店)、逗号(如家),一般定位于集中式中高端市场;

       政策的驱使,使得国企背景的开发商也在入局,形成新型的第5类,俗称“国家队”,目前接触到的有杭州宁巢公寓,隶属于杭州钱江新城投资集团旗下的杭州会展旅业公司,已开有一个门店、170多套房。

图片关键词

  二、公寓市场的宏观描述
  公寓市场从2014年底、2015年初才开始真正起步,这是一个典型的在政策允许下才产生的产业。2015.1.14住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,开启了房地产市场“只售不租”到“租售并举”的转折,也开启了品牌公寓市场的高速发展序幕。尤其是今年年中又陆续发布的几个利好政策,如租售同权、只租不售性质地块的释放,又加速公寓市场的火热。
  政策的利好,加上消费升级趋势,是公寓兴起的两大主因。公寓租金相对于周边非公寓租房在价格上普遍贵10—30%,只有对于生活品质讲究的城市年轻白领才会选择公寓,事实上也是如此,公寓租户的主体是20—35岁的都市单身白领。
  整体来看,公寓市场占整个房屋租赁市场的比例依然很低,全国平均不到3%(来源不同,数字会有差别,但总体都在个位数,肯定在5%以下),绝大多数出租房源还是在中介二房东手中。
  以上海为例,上海的出租房在400万套,公寓房源只有不到10万套。据平安好房的一个对近百万微信用户调查显示,只有8%的被调查者知道品牌公寓的概念,能说出2家品牌公寓名称的不到10%,可见品牌公寓确实也只是出于起步阶段。
  适合公寓市场的城市只有人口净流入的大城市,按门店数量排名依次是上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、厦门、西安,这9个城市占据了品牌公寓市场的95%以上。今年发展最为迅猛的是杭州和深圳,上海和北京都基本停滞。
  列举几个大品牌的房间规模(数据仅供参考):
  集中式:魔方4.2万间,V领地1.5间
  分散式:自如33—35万间,青客4.7万间,小家联行4万间,美丽屋2万间,郑州悦如1万间。

  从数据上看,集中式相比分散式房源要少得多。

图片关键词

  三、公寓方的运营情况
  对于公寓方,最关心的是如何在最短的时间内将房屋全部出租出去,尽可能降低退租率,并能保证较高的续租率。一般选择的OTA平台有蘑菇、嗨住、58同城。
  从接触的几家公寓运营效果来看,从开始招租到达到预期入住率,一般2到4个月(称为爬坡期),上千间的项目会延长到5个月。公寓方一般希望入住率能维持在95%以上,90%是一条警戒线。
  V领地的做法是根据电子合同的统一管理,到期之前1—2月,管家会逐一问询是否续租,如果预判入住率会有较大幅下降,总部会派销售团队提前进驻,保证不会有入住率的大幅下降。
  公寓方几乎都没有盈利,从大环境上来看,最大的原因是租售比太低,上海的租售比只有1.6%,这也是以前租赁行业一直不被看好的最大原因,卖房炒房远远比做租赁划算太多。
  公寓方盈利的风险与障碍
  1、政策成本
  长租公寓属于特种行业,需要有特种行业从业资格证,另外在消防、环评等审核上也有公关成本(上海在近一年关停了两千多栋没有拿到特行证或者其他证件不合规的公寓楼),其次是底层物业的合规合法性风险:

  最合规的是直接拿住宿物业,但公寓市场的火热使得这样的物业越来越稀缺,也越来越贵;其次是商业物业、工业厂房物业转为住宿物业,这个需要政策的审批,否则也非法,而且也有不确定性;再其次是集体产权、小产权物业,尤其在深圳,这种类型的物业大量存在,这种物业在底层资产的合法性上是一个模糊地带,政策风险高,而且房东的法律意识、商业契约精神缺失,即使签约也会存在高违约风险。这是深圳公寓市场发展滞后的一大原因。不过万科前不久拿到一个城中村的公寓改造,预示着政策引导下的公寓底层基础设施在完善。

图片关键词

  2、长租公寓其实并不长租
  如果按照国外成熟的公寓运营现状,长租公寓租期一般都在3—5年以上。但在中国,品牌公寓的租住时间平均只有6—12个月,基本不到一年。在续租率指标上,魔方给出的是60—80%,V领地只有50%—70%。
  续租率是影响运营成本的一个关键指标。由于接触的公寓方数量还不多,没法统计业内更普遍的水平。但从这两家来看,品牌公寓的续租率并不高,也就是有接近一半的租户要么提前退租,要么没有续租。这就使得公寓方的销售成本很高,每次换一批租户都需要大量的营销投入,推高了整体运营成本。
  租户没有长期住的原因大致有两类:

  硬性换租:因工作变动,需要换区域,甚至换城市(这个属于极端情况,不可控)

      软性换租:住宿条件并未达到宣传,或者与样板间差距太大,在采光、通风、噪音等方面与租户心理预期不符;服务不到位;与管家发生矛盾(这些都是可控的,但不容易做好)说是长租公寓,但实际房租还是有每年5—8%的上涨(魔方公寓提供的数据),在公寓房租本身已经比周边高10—30%的现实下,这个对租户就会有杀伤力。当然跟公寓拿物业的成本也是逐年上涨有关,但租户不会关心这个。

  补充:关于住宿条件,由于公寓大多是承租物业之后改造,会尽可能多改造出一些房间,那么对于每个房间的环境就不会有保证,这是品牌公寓的先天劣势。像魔方公寓的得房率是60—70%,其他的品牌可能会更高。而像宁巢公寓,因为自有物业,不存在隔间改造的问题,他们的每间房都有阳台,面积33平以上,在居住条件上明显会比魔方之类的品牌公寓好很多。
  3、品牌公寓对服务品质的追求也会抬高成本
  没有服务的公寓只是出租屋。服务作为公寓相比于传统中介的差异化升级有价值,但不可避免会抬高公寓方的运营成本。尤其是很多公寓还在组织社群活动,比如读书会、音乐驻场演出等等,这些都需要人力、物力。
  不过提供服务和人力成本之间是一个矛盾,如果要尽快盈利需要提高人房比,尽量减少门店员工。V领地的做法是尽量拿大型社区物业,一个社区上千间房间的项目有近10个,在每个项目控制常驻的人员数量,另外设置一个社区长和副手管几个临近社区项目,人房比可以做到1:140以上,将省下来的运营成本转移到房租上,将房租控制在2000——3000和3000—4000两档,比上海其他同地段的公寓要低10—20%。
  如果从技术的方式降低运营成本,一个趋势是将运营流程全部都集成到PMS系统或者房态管理软件中去,像联寓做的将房态管理、费用缴纳、报修、流程监督、合作分成结算全部都用一个app实现。

  总体来看,公寓方对于服务标准和服务流程都在摸索阶段,在服务项目、服务品质与人房比之间尽量平衡。很多公寓管家和店长都是从酒店行业挖过来,酒店行业已经标准化的业务流程与公寓运营弹性之间差别很大。

图片关键词

  四、公寓智能硬件供应链现状
  智能门锁、水电表,连同PMS系统,基本已经成为公寓的标配,尤其是品牌公寓。从2015年底开始,智能硬件与管理系统之间开始互相对接,互为落地渠道。尤其是PMS系统公司都会整合对接好的锁和水电表,把自己逐渐升级成一个软硬件整体解决方案商。
  一般公寓方都会先考虑选定一家管理系统,由这家管理系统公司去提供门锁、水电表的选型,做好系统整体调试工作,最终交付给公寓方一个完整的运营体系。门锁、水电表从技术上已经逐渐同质化,没有太大差别。
  房租收入依然是公寓方的主要收入来源,占比90%以上。但公寓方都已经意识到服务对于公寓运营的价值,也在探索其他形态的服务型收入。最为常见的是共享洗衣和健身设备。
  从这些智能硬件设备上产生的数据,目前只作为金融机构对公寓运营流水的交叉验证,还没有发挥其潜力价值。水电表的数据可以更为精准的为租户提供消费、信用画像。比如每次缴费的时间可以反映租户信用和财务状况,开关门与用电结合可以分析租户的作息习惯,使用娱乐健身设备的数据可以分析其消费偏好等等。如果水电表的检测精度足够精细,数据颗粒度足够高,还可以可以从中分析出更多信息。

  由于公寓租户大多数是都市年轻白领,未来有买房的需求,这些都可以从公寓运营数据中挖掘,以便精准营销。不过公寓方普遍还没有数据价值的意识,不过已经出现第三方机构在从事公寓大数据方面的业务,后续会继续调研。

图片关键词

  五、公寓金融
  对租户的租金分期业务不被看好
  公寓方,尤其是创业型品牌集中式公寓,由于前期拿物业、装修、配家电家居需要大量资金,比如魔方现在每个房间的平均总成本在6—7万,如果按照一个门店200间的平均规模,仅装房的成本就在1200万,还不算租金成本,因此公寓行业对于金融服务需求十分强烈。同样租户对于金融服务也有需求,以房租3000,押一付三的通行模式,一次房租支出在上万元,这对于刚工作的年轻人也是不小的负担。
  对于租户常见的金融产品就是租金贷,租金贷产品以前的很多初创型金融公司在做,现在基本都已退出,由银行接手,因为坏账太多。以本次调研的V领地为例,V领地与浦发银行合作对租户提供租金分期金融服务。一旦签订租约(一般是1年,最长也不会超过2年),浦发银行会审核租户经济状况,审核通过率在60%左右,通过之后由浦发银行将一年的租金一次性全部转给V领地。
  V领地的标准合同是押二付一,如果未住满租约提前退租,两个月的租金不退,作为V领地的财务成本,住满租约期之后可随时退租也能拿回押金。同时V领地会将余下的贷款额返还给浦发银行。
  剩下40%未通过浦发审核的租户,V领地会建议租户使用京东白条,京东白条取代浦发银行为这些租户提供金融服务,业务模式类似,京东白条的审核通过率高得多,达到99%以上,基本是全过。
  另外,上海地区对于公积金支付房租的政策正在放开,目前已经指定了包括V领地在内的几家公寓享受该政策,每月租户提取公积金支付不能超过2000元。
  公寓方的融资需求更强烈
  针对公寓方的金融资金服务,以魔方金服为例,魔方金服更倾向于会找具有稳定运营能力的中小型公寓,按照房源数量、经营状况确定放款数额。
  债权入资之后,魔方金服会帮这些公寓建立合规的财务账目,对接管理系统,做基本的财务风险管控,帮他们发展壮大。从中筛选出10%左右经营能力强,现金流稳定的项目,跟公寓老板谈债转股,一般会占有10—30%的股份,甚至能在本息都退出之后,还能占到10%的股份。
  再筛出1%左右更优质的项目买断,自持物业交给战略合作的品牌公寓运营,变成二房东收取租金,逐渐从金融服务转型为资产管理公司。魔方金服已经参入的项目总共有200多个物业,共计近30万间房。

  REITs 和ABS发行主体会从公寓方转移到金融方

      业界近期炒得更热的公寓金融产品是REITs 和ABS,即房产证券化产品。但是在魔方金服看来,这两种金融产品对公寓行业的发展作用并不大,因为符合条件能获批发行这两种证券产品的机构极少。

  目前业界发行REITs 的只有保利地产和新派公寓两家(真正属于公寓行业的也只有新派一家),发行ABS的也只有魔方和自如两家,绝大多数发展中的中小型公寓方并没有资格发行类似金融产品,也就不可能得到金融市场上的资金支持。这也是类似魔方金服这类B端金融服务公司存在的空间。
  另外,由于有专业的金融从业经验、底层物业资产规模庞大,而且资产多样性、稳定性相比单个公寓机构更有优势,魔方金服已经收到相关部门的约谈,鼓励他们将多个公寓项目打包,发行公寓ABS,以支持更多中小型的公寓方。
  总体而言,公寓在现今金融市场上,属于受到国家鼓励扶持而受到追捧的概念题材,从金融服务机构到监管部门都会对公寓题材产品放绿灯。业内甚至预言,三年内会有公寓公司在A股上市。
  金融机构逐渐变成OTA平台性质
  金融机构跟PMS系统公司之间也会深度合作,像水滴对于用其管理系统的公寓方会推荐融资服务机构,包括魔方金服与联寓、房乾之间也都会互换客户资源。

  在对于提供C端租金分期的金融机构,会逐渐变成租房的入口。比如蘑菇租房就已经嵌套进支付宝的租房频道,支付宝租房频道上的房源就是蘑菇租房平台上的房源。因为单纯租房APP的黏性太低,获取流量能力不强,一般租户只有在租房的时候才会点进类似蘑菇租房这样纯公寓OTA平台,而像支付宝对于租户日常生活的使用频度要高得多。

图片关键词

  五、总结
  我们不能过于高估公寓市场的长期发展前景,同时不能过于低估它的短期发展障碍,最大的不确定性因素还是在于地方政府对宏观利好政策的执行力度。像上海今年因为年初公寓市场整顿,品牌公寓的扩张基本停滞。
  未来公寓产品会细分化
  从目标租户的分层来看,未来将出现针对不同年龄段、不同生活状态的、更精细化的公寓产品。目前的公寓还仅仅是针对35岁以下城市白领年轻人的通用型产品。随着不婚、离婚的比率会逐渐增高,各个年龄段的单身人士都会增加,未来青年公寓、中年公寓、老年公寓、单亲公寓等各种细分形态公寓产品都会出现,或者都应出现。
  这是从租户年龄段上的细分,另外从租住时间上也应更细分。我们提到的公寓几乎都是长租公寓,从接触到的公寓运营方式上来看,一般公寓方都希望租户签约1—2年,未住完租约提前退租的,押金一般不退。那么对于只有一年以内租住需求的租户,他们的需求在现有的公寓市场格局下还没法得到很好满足。
  创业型品牌公寓会逐渐式微,国家队或成主流
  尽管目前产业里成立时间最长、运营最成熟、知名度最高的是大量创业型品牌公寓,如魔方、寓见、V领地、You+、青客等,但从长远来看,他们会从公寓舞台的中央被逐渐边缘化,尤其是集中式公寓品牌,在一二线大城市中心区,拿到适合做集中公寓物业楼越来越困难,成本也越来越高。
  另外,考虑到目前品牌公寓在整个租赁市场的极小份额,如果期望在短期内这个比例能有大幅增加,未来更大量、更主流的公寓房源供给还是会来自地产类企业和国家队,尤其是国家队。
  从土地供给源头上,国家队会优先低价拿到租赁用地,最近几个大城市放出的只租不售用地都被地方国企房开公司获得,如上海的2块,杭州的1块(就是被宁巢公寓的母公司集团拿下);从存量物业上看,地方国企手中也保有了大量优质物业楼盘,据相关人士透露,上海城市轨道交通线200多公里运营线路周边有大量物业在申通轨道交通集团手中,预计有30多万套房间。
  一旦国家政策层层执行到位,国家队加速入场后,他们能在很短时间内推出大量房源。因为自持物业,他们有能力在城市中心较好的地段提供租金不太高的公寓产品。在地段和价格仍然是公寓竞争最大优势的现阶段,国家队明显比品牌公寓们更有竞争力。甚至不排除用打价格战的方式将目前的品牌公寓挤出市场。
  当然,国家队的短板是运营能力差和体制决策效率低下,因此未来一个可能的趋势是,国家队将公寓项目交由现有的品牌公寓方托管运营,国家队变成集团化的资产管理公司。



  • 联系人:
  • 蔡先生 18002541247 yuancan@siridamedia.com
  • 罗先生 18720091506 luolang@siridamedia.com
  • 主办单位:深圳市智慧家庭协会
  • 承办单位:深圳市思锐达传媒有限公司
  • 参展热线:0755-86168478
  • 手机官网

  • CSHE公众号

  • CICE公众号